Les conditions de validité des autorisations d’urbanisme

Une fois que l’opérateur a purgé l’ensemble des autorisations administratives nécessaires au lancement de son projet immobilier, il doit s’intéresser à la durée ainsi qu’aux conditions de validité de ces autorisations.

Une autorisation d’urbanisme est valable 3 ans à compter de sa délivrance. Elle est renouvelable 2 fois pour une période d’1 an sur simple demande auprès de la mairie. Cette dernière délivrera un arrêté de prolongation. La demande doit intervenir 2 mois avant l’expiration de l’autorisation et est accordée de plein droit sauf évolution défavorable des règles d’urbanisme.

La durée de validité d’une autorisation d’urbanisme peut être suspendue, le temps par exemple pour un recours contentieux d’être diligenté. Le délai de validité de l’autorisation reprend son cours dès lors que la décision est prononcée par les autorités.

1- Démarrage des travaux

Le dépôt de la DOC (Déclaration d’Ouverture de Chantier) et le début effectif des travaux doivent intervenir avant la date de péremption du permis (3 ans). La DOC est un simple document signalant le commencement des travaux à la mairie

L’opérateur doit néanmoins être vigilant par la suite car toute interruption des travaux pendant plus d’un an entraine la caducité de l’autorisation. Le juge estimera la réalité de l’interruption et les travaux déjà exécutés seront considérés comme illégaux.

2- Modifications de l’autorisation d’urbanisme

Si l’opérateur souhaite apporter des modifications à son projet initial, il doit tout d’abord vérifier que ces deux conditions sont réunies :

• Avoir un permis de construire en cours de validité
• Les modifications envisagées ne changent pas la nature du projet

La première condition est remplie tant que les travaux ne sont pas achevés. Un permis modificatif peut être déposé tant que la DAACT – Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (cf paragraphe 7 – achèvement des travaux), n’a pas été obtenue.

La seconde condition signifie qu’un Permis de Construire modificatif ne peut être demandé que pour réaliser de petites modifications de l’aspect extérieur, modifier l’emprise au sol ou la surface de plancher de la construction. Au contraire, il sera nécessaire de déposer une nouvelle demande de Permis de Construire si les modifications souhaitées sont plus importantes. C’est le cas pour une forte augmentation de la surface de plancher à construire ou la modification de la destination du projet.

Les délais d’instruction sont similaires à la demande de permis de construire initiale. Il est, de même que pour le permis de construire initial, indispensable de procéder à toutes les démarches pour le purger de tout recours et tout retrait. Néanmoins, même si l’affichage du Permis de Construire ouvre de nouveau le délai de recours, cela concerne uniquement les éléments accordés par le permis de construire modificatif et non tout le projet. Un recours sur le permis de construire modificatif vient suspendre le délai de validité du permis initial jusqu’à la clôture du recours (de manière amiable ou judiciaire).

Pour information, en cas de recours sur le permis de construire modificatif, le permis de construire initial reste valable, même si le permis modificatif est annulé.

Attention néanmoins, un permis de construire modificatif ne vient pas faire courir à nouveau le délai de validité du permis de construire initial qui reste de 3 ans à compter de l’arrêté de permis initial.

3- Transfert de l’autorisation d’urbanisme

Après l’obtention d’une autorisation d’urbanisme, il est possible que la société réalisant l’opération change, par exemple en cas de revente du projet à un autre opérateur ou que le projet soit réalisé par une filiale dédiée (Société Civile de Construction Vente principalement).

Dans ce cas, il est indispensable de demander un transfert du permis de construire. Mise à part l’accord des deux personnes concernées, la seule condition est la validité de l’autorisation d’urbanisme transférée. Le transfert est de droit, le permis de construire est attaché au terrain et non à la personne. De plus, un éventuel changement des règles d’urbanisme entre le permis initial et son transfert ne peut entrainer un refus de la mairie.

La mairie délivrera un arrêté de transfert de permis de construire à la suite d’un délai d’instruction de 2 mois. De même que pour le permis de construire modificatif, l’arrêté de transfert doit faire l’objet d’un affichage et être purgé de tout recours et tout retrait.

Néanmoins, cette notion est à nuancer pour le transfert de Permis de Construire. Le transfert n’a pratiquement aucun effet de droit sauf l’identité du bénéficiaire. C’est pourquoi les tiers requérants seront le plus souvent déclarés irrecevables pour défaut d’intérêt. La possibilité d’attaquer un arrêté de transfert ne porte donc que sur le défaut de qualité de son demandeur (CE, 26 sept. 1994, Steiger) ce qui la rend plus théorique que réelle.

Rappel sur le défaut de qualité du demandeur : sont principalement habilités à déposer une demande de permis de construire, les propriétaires du terrain, leur mandataire ou une personne attestant être autorisée par eux pour exécuter les travaux.

Exemples rares de refus de transfert de permis de construire :

• Le permis est périmé (CE du 27 octobre 2006 req. N° 278226)
• Le permis est transféré d’une personne physique à une personne morale, le bénéficiaire initial n’étant pas tenu à recourir à un architecte, contrairement à une personne morale (article L431-1 du code de l’urbanisme ; loi n°77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture).
• Le permis concerne des travaux sur le domaine public. Ce type d’autorisation est par hypothèse personnel et incessible.

4- Achèvement des travaux

Une fois les travaux terminés, l’opérateur doit effectuer une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux appelée DAACT. Elle permet d’informer la mairie de la fin des travaux.

Pendant un délai qui varie suivant le lieu de la construction, la mairie peut contester la conformité de la construction par rapport à l’autorisation d’urbanisme en se rendant sur place. Le délai de base pour cela est de 3 mois à partir de la réception de la DAACT.

Pour citer quelques exceptions au délai pour contester la conformité des travaux, la mairie a 5 mois sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou situé dans un secteur sauvegardé. De même, un délai de 5 mois s’applique pour les secteurs couverts par un plan de prévention des risques naturels, technologiques ou miniers.

Sans réponse dans le délai imparti, les travaux sont considérés comme achevés et conformes.

Si la mairie considère que la construction n’est pas conforme, elle peut mettre en demeure l’opérateur de réaliser les travaux nécessaires ou demander le dépôt d’un permis de construire modificatif.

Si la régularisation est impossible, la mairie peut imposer la démolition de la construction.

Conclusion

Afin d’assurer la viabilité de l’opération immobilière ainsi que son bon achèvement, il est important pour les opérateurs de suivre les étapes et respecter les conditions de l’administration. On peut penser que ces procédés sont lourds et fastidieux en France, mais ces autorisations ont pour objectif de protéger les riverains, les acheteurs ou encore notre patrimoine et  notre environnement.