Il crowdfunding immobiliare, un affare "win-win" per la coppia sviluppatore-investitore

54,8 milioni di euro è l'importo raccolto nel 2016 in crowdfunding immobiliare, con un aumento dell'80% rispetto al 2015. Si moltiplicano il numero di piattaforme (17) e il numero di investitori (+83% degli investimenti). Con un rendimento medio annuo (IRR) del 9,5%, questo prodotto di investimento supera ormai di gran lunga i rendimenti annunciati per prodotti simili, come lo SCPI (4,7%), e offre scadenze brevi. Perché più di 100 promotori immobiliari si sono imbarcati in questa avventura e come investire?

PROMOTORE: UN ACCELERATORE DI CRESCITA

Quando un promotore lancia un progetto, blocca diverse centinaia di migliaia di euro di capitale proprio prima di poter richiedere un prestito bancario e poi costruire. L'inasprimento delle condizioni di accesso al credito bancario significa che questo capitale proprio deve essere mantenuto nel capitale della società per tutta la durata del progetto, nonostante le richieste di fondi da parte dei futuri acquirenti durante la fase di costruzione.

Alcuni promotori possono quindi perdere diverse opportunità commerciali, come l'acquisto di nuovi terreni, che potrebbero consentire loro di crescere più rapidamente e generare margini confortevoli. Per ovviare a questo problema, da anni si rivolgono a investitori privati, per aumentare rapidamente la loro capacità di capitale proprio e ottenere così una maggiore leva finanziaria con la banca: il rendimento associato al contributo corrisponde al costo dell'opportunità offerta al promotore.

È quindi nell'interesse degli sviluppatori, nei limiti della loro capacità strutturale, accettare di pagare tassi d'interesse elevati finché hanno un deficit maggiore.

INVESTITORE: COME INVESTIRE IL PROPRIO DENARO CON IL CROWDFUNDING IMMOBILIARE?

Le piattaforme di finanza partecipativa sono organizzazioni regolamentate e registrate presso l'ORIAS. In assenza dell'approvazione come Consulente per gli investimenti partecipativi, non sono autorizzate a operare. Come ha ricordato la DGCCRF alla fine di febbraio 2017, tale autorizzazione impone loro di effettuare e mettere a disposizione del cliente un'analisi completa delle operazioni e dei rischi associati, nonché degli elementi giuridici che giustificano l'investimento. Non esitate a contattare telefonicamente o di persona i consulenti per gli investimenti messi a disposizione da alcune piattaforme.

Il crowdfunding immobiliare consente una diversificazione molto ampia, con costi di investimento contenuti: non lasciatevelo sfuggire. Scegliete diversi promotori di fiducia e distribuite i vostri investimenti in base alla dimensione delle operazioni, alla loro natura (uffici, abitazioni, ristrutturazioni, ecc.) e alla loro scadenza.

Informatevi dettagliatamente sulla transazione. Il tasso di interesse dovrebbe riflettere lo stato di avanzamento del programma, il livello di commercializzazione e la solidità finanziaria dello sviluppatore. Fate attenzione al fatto che gli sviluppatori immobiliari raramente presentano conti consolidati sulle piattaforme, nonostante la creazione di diverse strutture il cui unico scopo è quello di indebitarsi. Anche in questo caso, la piattaforma deve essere in grado di fornirvi queste informazioni per evitare sorprese quando una società che fallisce in un gruppo si ripercuote sulla sua salute finanziaria complessiva.

Il crowdfunding immobiliare, un sostegno alla crescita, una risposta al bisogno di nuovi alloggi e un interessante prodotto di investimento, a patto che si investa in piena trasparenza.