Il crowdfunding immobiliare nel 2024: meno operazioni finanziate, processo di selezione più severo

Il barometro del crowdfunding immobiliare 2024realizzato da Mazars e France FinTech, evidenzia un netto calo del settore. Dopo un 2023 già in calo, la tendenza si conferma con un calo del 25,8% dei fondi raccolti e una riduzione del numero di progetti finanziati. Ciò è dovuto in gran parte a criteri di selezione più severi per le piattaforme, che cercano di limitare i rischi in un clima economico incerto.

Un netto calo dei finanziamenti immobiliari partecipativi

Il crowdfunding immobiliare, che in passato rappresentava una quota dominante del finanziamento partecipativo, continuerà a rallentare nel 2024. La sua quota sul totale dei fondi raccolti scenderà dal 68,2% nel 2022 al 55,6% nel 2023 e al 49,7% nel 2024. In termini assoluti, gli importi raccolti scenderanno da 1.161 milioni di euro nel 2023 a 861 milioni di euro nel 2024.

Il numero di progetti finanziati, invece, è diminuito in modo meno marcato: se nel 2023 sono state chiuse 1.237 operazioni, nel 2024 ne sono state chiuse solo 1.139, con un calo di appena l'8%. Soprattutto, il valore medio delle operazioni finanziate dalle piattaforme è sceso a 730.500 euro nel 2024, rispetto ai circa 908.000 euro del 2023. Ciò è dovuto a una selezione più rigorosa da parte delle piattaforme, che hanno abbassato i loro livelli di intervento finanziando progetti con alti LTV. LTV(loan to value).

Piattaforme più selettive in un ambiente ad alto rischio

In un contesto di aumento dei costi di costruzione, difficoltà di approvvigionamento e rallentamento delle transazioni immobiliari, le piattaforme di crowdfunding hanno inasprito i criteri di prestito. Oggi solo i progetti più solidi vengono presentati agli investitori.

Alcuni dei requisiti più stringenti per le piattaforme includono:

• Un alto tasso di prevendita: i progetti devono dimostrare un certo livello di vendite (se pertinente) prima di essere idonei all'equity crowdfunding.
• Aumentano le richieste sulla salute finanziaria e sull'esperienza degli sponsor dei progetti: gli sviluppatori immobiliari devono dimostrare la loro capacità di portare a termine i progetti senza grosse difficoltà finanziarie.
• Una preferenza per i progetti senza lavori o con lavori di ristrutturazione minori: i progetti che richiedono lavori importanti sono considerati più rischiosi a causa dell'aumento del costo delle materie prime e delle difficoltà di assunzione nel settore delle costruzioni. Ciò è dimostrato dalla preponderanza di operazioni di compravendita immobiliare (56%) nel tipo di operazioni finanziate dal crowdfunding.
• Garanzie sistematiche: ipoteche di primo grado, trust e altri meccanismi di garanzia sono ormai quasi obbligatori per ottenere finanziamenti.

Come risultato diretto di queste restrizioni, non più del 10% delle richieste di finanziamento degli operatori viene infine presentato agli investitori.

Un aumento dei rischi e dei ritardi

Allo stesso tempo, il settore sta affrontando un aumento dei rischi. Il barometro evidenzia che i ritardi nei rimborsi dei progetti sono aumentati ulteriormente nel 2024. Circa il 15%-20% dei progetti è in ritardo di oltre 6 mesi rispetto alla tabella di marcia, e una parte di questi sta entrando in amministrazione controllata (tra il 6% e l'8% dei progetti in corso). Le perdite finali, invece, riguardano tra il 4% e il 6% delle operazioni.

Questa situazione si spiega con la difficile situazione del mercato immobiliare: aumento dei tassi d'interesse, calo del numero di transazioni, difficoltà nell'ottenere i permessi di costruzione, aumento dei costi di costruzione e incertezze economiche e fiscali a livello globale.

Rimborsi ancora elevati, ma prestazioni sotto esame

Nonostante queste difficoltà, il settore del crowdfunding immobiliare ha continuato a registrare rimborsi significativi nel 2024. Sono stati riscattati 642 progetti, per un totale di 571 milioni di euro. Ciò dimostra che, nonostante l'inasprimento dei criteri di selezione, i progetti che riescono a essere finanziati e portati a termine offrono ancora una capacità di rimborso solida e redditizia.

Un settore in evoluzione: verso un nuovo approccio al finanziamento immobiliare partecipativo

Di fronte a queste sfide, il crowdfunding immobiliare sembra orientarsi verso un modello più selettivo e sicuro. Piuttosto che finanziare un gran numero di progetti, le piattaforme preferiscono concentrare i fondi su operazioni ritenute più sicure. Ciò si traduce in una riduzione della dimensione media delle operazioni e in un adeguamento dei rendimenti offerti.

Nel 2024, il tasso medio di rendimento interno (IRR) del crowdfunding immobiliare sarà del 10,6%, in leggero aumento rispetto al 2023 (10,3%). Questa tendenza dimostra che le piattaforme stanno adeguando i rendimenti promessi per mantenere l'attrattiva di questa classe di attività, tenendo conto dei rischi crescenti.

Conclusione

Il crowdfunding immobiliare nel 2024 sarà caratterizzato da una duplice tendenza: un calo significativo degli importi raccolti e un inasprimento delle condizioni di prestito. Di fronte all'aumento dei rischi e alle incertezze del mercato, le piattaforme stanno adottando un approccio più cauto, concentrandosi su progetti solidi e sicuri.

Quindi, se da un lato il crowdfunding immobiliare rimane uno strumento interessante per gli investitori, dall'altro sta diventando sempre più impegnativo per gli sponsor dei progetti, al fine di limitare i rischi per gli investitori.