O crowdfunding imobiliário em 2024: menos negócios financiados, processo de seleção mais rigoroso

O barómetro do crowdfunding imobiliário 2024realizado pela Mazars e pela France FinTech, destaca um declínio acentuado no setor. Após um 2023 já em declínio, a tendência é confirmada com uma queda de 25,8% nos fundos angariados e uma redução no número de projetos financiados. Isto deve-se em grande parte a critérios de seleção mais rigorosos para as plataformas, que procuram limitar o risco num clima económico incerto.

Um declínio acentuado do financiamento imobiliário participativo

O crowdfunding imobiliário, que costumava ser responsável por uma parte dominante do financiamento participativo, continuará a abrandar em 2024. A sua percentagem do total de fundos angariados diminuirá de 68,2 % em 2022 para 55,6 % em 2023 e 49,7 % em 2024. Em termos absolutos, os montantes angariados diminuíram de 1161 milhões de EUR em 2023 para 861 milhões de EUR em 2024.

O número de projetos financiados, por sua vez, diminuiu de forma menos acentuada: enquanto em 2023 foram fechadas 1237 operações, em 2024 foram fechadas apenas 1339, o que representa uma queda de apenas 8%. Acima de tudo, o valor médio das operações financiadas pelas plataformas diminuiu para 730 500 EUR em 2024, em comparação com cerca de 908 000 EUR em 2023. Tal deve-se a uma seleção mais rigorosa por parte das plataformas, que reduziram os seus níveis de intervenção através do financiamento de projetos com elevado LTV(empréstimo em relação ao valor).

Plataformas mais selectivas num ambiente de alto risco

Num contexto de aumento dos custos de construção, de dificuldades de abastecimento e de abrandamento das transacções imobiliárias, as plataformas de financiamento coletivo tornaram mais rigorosos os seus critérios de empréstimo. Atualmente, apenas os projectos mais fortes são apresentados aos investidores.

Alguns dos requisitos mais rigorosos para as plataformas incluem:

• Uma taxa de pré-venda elevada: os projectos devem demonstrar um determinado nível de vendas (se for caso disso) antes de serem elegíveis para o financiamento coletivo de capitais.
• Maiores exigências quanto à saúde financeira e à experiência dos promotores dos projectos: os promotores imobiliários devem provar a sua capacidade para concluir os projectos sem grandes dificuldades financeiras.
• Uma preferência por projectos sem obras ou com pequenas obras de renovação: os projectos que exigem grandes obras são considerados mais arriscados devido ao aumento do custo das matérias-primas e às dificuldades de recrutamento no sector da construção. Este facto é ilustrado pela preponderância dos negócios imobiliários (56%) no tipo de negócios financiados por crowdfunding.
• Garantias sistemáticas: as primeiras hipotecas, os trusts e outros mecanismos de segurança são atualmente quase obrigatórios para obter financiamento.

Como resultado direto destas restrições, não mais de 10% dos pedidos de financiamento dos operadores são finalmente apresentados aos investidores.

Um aumento dos riscos e dos atrasos

Ao mesmo tempo, o sector está a enfrentar um aumento dos riscos. O barómetro salienta que os atrasos no reembolso dos projectos aumentaram ainda mais em 2024. Cerca de 15 a 20 % dos projectos estão atrasados mais de 6 meses e uma parte deles está a entrar em processo de recuperação judicial (entre 6 a 8 % dos projectos em curso). Por sua vez, as perdas finais afectam entre 4% e 6% das operações.

Esta situação explica-se pela difícil situação do mercado imobiliário: aumento das taxas de juro, diminuição do número de transacções, dificuldades na obtenção de licenças de construção, aumento dos custos de construção e incertezas económicas e fiscais a nível mundial.

Os reembolsos continuam elevados, mas o desempenho está a ser analisado

Apesar destas dificuldades, o setor do crowdfunding imobiliário continuou a registar reembolsos significativos em 2024. Foram reembolsados 642 projetos, representando um total de 571 milhões de EUR. Isto mostra que, apesar do endurecimento dos critérios de seleção, os projetos que conseguem ser financiados e concluídos continuam a oferecer uma capacidade de reembolso sólida e lucrativa.

Um sector em mutação: para uma nova abordagem do financiamento imobiliário participativo

Face a estes desafios, o crowdfunding imobiliário parece estar a evoluir para um modelo mais seletivo e seguro. Em vez de financiar um grande número de projectos, as plataformas preferem concentrar os fundos em transacções consideradas mais seguras. Isto está a resultar numa redução da dimensão média dos negócios e numa adaptação dos retornos oferecidos.

Em 2024, a taxa interna de retorno (TIR) média para o crowdfunding imobiliário será de 10,6%, um ligeiro aumento em relação a 2023 (10,3%). Esta tendência mostra que as plataformas estão a ajustar os seus retornos prometidos para manter a atratividade desta classe de ativos, ao mesmo tempo que têm em conta os riscos crescentes.

Conclusão

O crowdfunding imobiliário em 2024 será marcado por uma dupla tendência: uma queda significativa nos montantes angariados e um endurecimento das condições de empréstimo. Perante os riscos crescentes e as incertezas do mercado, as plataformas estão a adotar uma abordagem mais cautelosa, concentrando-se em projetos sólidos e seguros.

Assim, embora o crowdfunding imobiliário continue a ser uma ferramenta atractiva para os investidores, está a tornar-se cada vez mais exigente para os patrocinadores dos projectos, a fim de limitar os riscos para os investidores.