Les dynamiques du marché de l’immobilier résidentiel

Un contexte économique favorable au marché résidentiel

Le marché résidentiel représente l’ensemble des actifs immobiliers ayant pour fonction l’hébergement des personnes physiques que ce soit pour leur résidence principale ou secondaire dans l’immobilier ancien comme dans le neuf.

La crise sanitaire a impacté l’ensemble de l’économie et le secteur immobilier n’a pas été épargné même s’il en est sorti plutôt gagnant étant considéré comme une valeur refuge. Le marché résidentiel est lui, particulièrement résilient, profitant d’un contexte favorable.

En effet, la reprise post-crise est meilleure que prévue avec un taux de chômage contenu. Les investisseurs profitent également de conditions de financement attractives avec un plafond d’endettement relevé à 35%, des taux d’intérêts toujours bas et une durée de crédit en augmentation. A noter que cet avantage est à nuancer car le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) pourrait changer ses recommandations à janvier 2022. De plus, le confinement a engendré une accumulation de l’épargne des Français qui a atteint des records, avec près de 205 Mds€ (vs 129,7 Mds en 2019) selon la Banque de France.

La progression du pouvoir d’achat immobilier relève les niveaux de ventes qui sont 36% supérieur à la moyenne 2011-2020 dans l’immobilier ancien sachant que, d’après une étude Ipsos, 38% des Français envisagent un projet immobilier en 2021.

Cette dynamique du marché est à contraster en fonction de la typologie de biens mais également la localisation géographique.

Focus sur l’immobilier résidentiel ancien

Le volume de vente d’actifs anciens a connu une progression de 23%* en août 2021 sur les 12 mois glissants dynamisé par les ventes non réalisées pendant les confinements, les conditions d’emprunt favorables et la hausse des prix modérée (+2,1%* au 2^ème trimestre 2021). Cet attrait est d’autant plus important en province avec une croissance de 18%* (vs. 8% en IDF) du volume de ventes principalement sur des maisons individuelles.

En effet, si aucun exode urbain massif n’est envisagé, les Franciliens sont plus enclins à s’éloigner vers la 1^ère ou la 2^ème Couronne ou même à quitter l’Ile-de-France pour profiter de logements plus spacieux et de prix moins élevés. En province, on observe le même phénomène avec les habitants des métropoles qui n’hésitent pas à se tourner vers des villes moyennes en périphérie.

Focus sur l’immobilier résidentiel neuf

La tendance de l’immobilier résidentiel neuf est proche de celle de l’immobilier ancien. On remarque une demande et une mise en vente croissante pour les logements individuels (l’offre a doublé en un an) compensée par une baisse de l’attrait du collectif et des résidences de service.

Le secteur du neuf est cependant impacté par une baisse de la production lié à la baisse des obtentions de permis cumulée à la hausse des prix de construction, la rareté du foncier et les chantiers stoppés avec la crise. L’offre (principalement en IDF) est donc réduite quand parallèlement la demande est croissante ce qui impacte les prix à la hausse. Dans ce contexte, le gouvernement a mis en place une nouvelle commission destinée à identifier et lever les freins à la délivrance de permis et devrait intégrer des mesures avantageuses à la Loi de Finance 2022.

Un marché résidentiel

Les différentes crises et confinements ont engendré une prise de conscience des Français qui ont modifié leurs recherches et leurs attentes en termes de logement. L’accent est particulièrement mis sur le bien-être et la santé. Ainsi, la qualité de l’air, la possibilité d’espaces verts et les extérieurs sont devenus des critères principaux dans l’achat résidentiel. Une enquête réalisée en juillet 2021 auprès de 900 clients de Knight Frank partout dans le monde a montré qu’un résident sur cinq a changé de résidence depuis le début de la crise. Parmi ceux qui ne l’ont pas fait, 20% l’envisagent dans les 12 prochains mois en fonction du changement de leur mode de travail (télétravail ou hybride).

Si le marché résidentiel est donc marqué par un changement de la demande, il n’a pas fini de croître.

* Source : https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/prix-et-tendances-de-limmobilier/analyse-du-march%C3%A9-immobilier