Sécuriser une opération immobilière avec la fiducie-sûreté

Amandine Naudin, Directrice juridique chez RAIZERS et Sandro Lamay-Cubeddu, Chargé d’affaires chez PONO FINANCIAL SOLUTIONS

1. La fiducie-sûreté, une garantie flexible

La fiducie est une garantie particulièrement sécurisante et adaptée au crowdfunding immobilier car elle est également caractérisée par sa grande flexibilité, notamment lorsqu’elle porte sur des parts sociales ou actions de société.

Focus sur la fiducie-sûreté

La fiducie-sûreté est une garantie par laquelle une personne (le constituant, qui peut être l’emprunteur ou un tiers garant pour l’emprunteur), transfère temporairement la propriété d’un bien (parts/actions, immeuble, bien meuble) ou d’un droit dans un « patrimoine d’affectation » (la fiducie), géré et détenu par un tiers de confiance (le fiduciaire) qui agit au profit d’un ou plusieurs bénéficiaires (souvent les prêteurs), jusqu’au remboursement du financement, auquel cas la propriété de l’actif est automatiquement restituée au constituant.

Voici les avantages de la fiducie :

● Assiette flexible : la fiducie peut porter indifféremment sur l’actif immobilier en direct ou sur les actions/parts sociales de la société portant l’actif immobilier ou même combiner plusieurs types d’actifs au sein d’une seule garantie ;

● Activation de la fiducie au choix en cas de défaut de remboursement : le prêteur et l’emprunteur peuvent s’entendre pour faire activer la fiducie par le fiduciaire/tiers de confiance au profit du prêteur, soit par :
○ l’attribution de tout ou partie des actifs transférés en fiducie ;
○ la cession de tout ou partie des actions/parts sociales ;
○ la cession de tout ou partie des actifs immobiliers sous-jacents.

● Différentes structurations possibles de la fiducie : L’actif transféré en fiducie peut :
○ soit être conservé entre les mains du fiduciaire jusqu’au complet remboursement ;
○ au contraire être mis à disposition du constituant de la fiducie pendant la durée de l’opération (dans ce cas, seule la propriété juridique du bien est transférée en fiducie, le constituant conserve alors la propriété économique du bien pendant l’opération).

2. L’efficacité juridique de la fiducie au service des investisseurs en crowdfunding immobilier

Tout l’attrait de la fiducie réside, pour les investisseurs en crowdfunding qui financent une opération immobilière, dans son efficacité en cas d’activation.

La fiducie permet notamment :

● En cas de procédure collective de l’emprunteur, l’activation de la fiducie est immédiate : la fiducie se réalise de manière extra-judiciaire (nul besoin de saisir un juge pour demander l’activation de la fiducie, contrairement à d’autres garanties comme l’hypothèque, qui suppose une saisie immobilière ou une attribution judiciaire) et n’est pas impactée par l’éventuelle procédure collective de l’emprunteur.

● Exclusivité sur la valeur de l’actif affecté en garantie : les investisseurs en crowdfunding ne souffrent de la concurrence d’aucun autre créancier.

3. L’efficacité économique de la fiducie au service de tous

La fiducie bénéficie aussi bien au prêteur qu’à l’opérateur immobilier : contrairement à l’exercice d’une hypothèque ou d’un nantissement, les parties conviennent ensemble des conditions de vente des actifs immobiliers ou des parts/actions de la société portant l’immeuble. Plus encore, les parties peuvent convenir que le fiduciaire s’abstiendra de vendre l’actif dans un marché dégradé, pour maximiser la valeur. Enfin, elle s’avère souvent moins onéreuse pour le constituant que l’hypothèque.