Investir en SCPI : Comment générer des revenus immobiliers passifs avec Raizers ?
L’investissement en SCPI (société civile de placement immobilier) vous permet d’investir dans l’immobilier locatif de façon indirecte et de toucher des revenus complémentaires. Voici ce qu’il faut savoir.
La société de gestion se charge de collecter l’argent des investisseurs, d’acheter les biens immobiliers locatifs et de les gérer. Elle reverse ensuite des dividendes à hauteur des parts que vous détenez, diminués des frais de gestion annuels immuables.
Vous pouvez choisir d’investir dans une SCPI de rendement, fiscale ou de plus-value. Ces trois types présentent des objectifs différents.
Le placement immobilier en SCPI peut être une solution pour diversifier ses investissements et diluer les risques. Grâce à son faible ticket d’entrée, il se veut accessible à un large public. Cependant, il comporte aussi des risques de perte en capital et de rendement non garanti. Les parts peuvent également être longues à revendre.
Investissement en SCPI : caractéristiques et fonctionnement
Qu’est-ce qu’une SCPI ? Quel est son rôle ?
Une SCPI, société non cotée en bourse, fait partie des organismes de placements collectifs (OPC). Elle permet d’investir dans l’immobilier locatif de façon indirecte.
Concrètement, la SCPI se charge :
de collecter de l’argent auprès d’investisseurs (particuliers ou professionnels) ;
d'acheter les biens immobiliers destinés à la location ;
de les administrer (travaux si nécessaires, gestion locative, collecte et redistribution des loyers).
Elle facture, en contrepartie de ces prestations, des frais de gestion à régler lors de l’achat de parts et des frais annuels de gestion chaque année.
Les différents types de SCPI
Il existe trois types de SCPI, et chacun d’entre eux présentent des particularités et des stratégies différentes, à savoir :
la SCPI de rendement, la plus répandue, dont l'objectif est de générer des revenus locatifs ;
la SCPI fiscale, aussi appelée SCPI d'habitation, qui permet de bénéficier d'avantages liés à un dispositif fiscal ;
la SCPI de plus-value ou de capitalisation qui a pour stratégie de produire un maximum de plus-value à la revente d'un bien.
Les différents types de SCPI et leurs spécificités
Le fonctionnement de l'investissement en SCPI
En investissant dans une SCPI, vous achetez des parts et vous devenez associé.
En fonction du type de SCPI que vous choisissez (de rendement, plus-value, fiscale…), vous :
obtenez des revenus fonciers, appelés dividendes, à hauteur des parts que vous détenez, versés mensuellement ou trimestriellement (SCPI de rendement) ;
touchez des revenus fonciers et profitez d’une optimisation fiscale, comme une réduction ou une déduction d’impôts (SCPI fiscale) ;
disposez d’un capital lors de la revente du bien (SCPI de plus-value).
Quels sont les principaux avantages et risques d’un investissement en SCPI ?
Comme tout investissement, l’achat de parts en SCPI comporte des avantages et des risques. Il est préférable de les appréhender avant de vous lancer afin de savoir si ce véhicule de placement correspond pleinement à vos attentes et à votre stratégie de gestion de patrimoine.
Quels sont les avantages d’un achat de parts SCPI ?
Prendre des parts en SCPI vous permet :
D’investir dans l’immobilier sans acheter, ni gérer le bien directement (pas de travaux, de recherche de locataires, de charges foncières à payer…) ;
De diversifier vos investissements et votre patrimoine (il est fortement recommandé de ne pas placer toutes ses économies sur un même support pour éviter de tout perdre) ;
De disposer de revenus complémentaires, d’un avantage fiscal ou d’une plus-value ;
De diluer le risque (il est mutualisé et réparti entre tous les associés et tous les biens détenus par l’organisme de gestion).
Par ailleurs, l’investissement en SCPI est accessible à un large public, en raison de ses démarches réduites et de son faible ticket d’entrée (en moyenne de 100 €), même si les sociétés de gestion imposent souvent un nombre minimal de parts. Il peut aussi se réaliser par différents biais (au comptant, à crédit, via un contrat d’assurance-vie…).
Quels sont les risques à prendre en compte en investissant en SCPI ?
Ce type d’investissement présente bien entendu certains risques.
Le rendement et le capital de la SCPI ne sont pas garantis, ce qui fait que vous ne pouvez pas prévoir le montant des dividendes (ou de la plus-value) que vous allez toucher et ni être sûr de récupérer votre placement financier au moment de la revente.
Le placement est peu volatile, c’est-à-dire que vous pouvez mettre du temps à revendre vos parts de SCPI et à trouver un acquéreur. Selon economie.gouv.fr, les délais de cession peuvent varier de deux à six mois selon le type de SCPI et les conditions du marché.
Les frais (d’entrée, de gestion et de cession) sont aussi à prendre en considération car ils impactent la performance du placement.
Les avantages et les risques d’un investissement en SCPI
Obtenir des revenus, un avantage fiscal ou une plus-value
Pas de gestion immobilière
Souplesse d’investissement
Ticket d’entrée accessible
Risque de perte en capital et de rendement non garanti
Frais d’entrée, de gestion et de cession
Quel rendement attendre d’un investissement en SCPI ?
Le rendement d’un investissement en SCPI prend la forme de revenus fonciers ou dividendes, perçus de façon mensuelle ou trimestrielle. Il dépend des loyers perçus par la société de gestion et est proportionnel au nombre de parts détenues.
Bon à savoir
Les sociétés de gestion peuvent appliquer un délai de jouissance (allant de trois à six mois en règle générale), c’est-à-dire une période durant laquelle l’associé ne touche pas de dividendes.
Le dernier communiqué de presse de l’Aspim (association française des sociétés de placement immobilier) publié le 10 février 2026, dresse un bilan sur la collecte et la performance des fonds immobiliers grand public en 2025. Il apparaît que :
les SCPI diversifiées ont capté 65 % de la collecte brute de l’année 2025, devant les SCPI à prépondérance bureaux (24 %), santé et éducation (4 %), logistique et locaux d’activité (3 %), commerces (2 %) et résidentiel (1 %) ;
le taux de distribution pondéré par la capitalisation, toutes catégories confondues, atteint 4,91 % (soit une progression de 0,19 point par rapport à 2024) ;
le taux de distribution moyen oscille de 4,2 % pour les SCPI résidentielles à 6 % pour les SCPI diversifiées.
Bon à savoir
Le taux de distribution désigne le rendement annuel versé aux associés. Il fait partie des indicateurs de performance à étudier au moment de réaliser un investissement en SCPI, au même titre que :
• le taux de rentabilité interne (TRI) : qui présente la rentabilité globale sur une période donnée ;
• le taux d’occupation financier (TOF) : qui donne une indication sur le taux d’occupation des biens.
Quelle est la fiscalité des revenus générés en SCPI ?
Les dividendes touchés dans le cadre d’un investissement en SCPI sont imposables au titre des revenus fonciers. Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux représentant un taux de 17,2 %.
Deux régimes fiscaux s’appliquent pour les revenus fonciers.
Le régime microfoncier
Si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an, vous dépendez du régime microfoncier. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant total.
Le régime réel
Si vos revenus fonciers dépassent les 15 000 € par an, le régime réel s’applique. Vous pouvez déduire vos charges réelles (intérêts d’emprunt, frais de gestion…) du montant total.
Avantage fiscal
Si vous investissez dans une SCPI fiscale, vous bénéficiez des avantages du dispositif auquel est relié le placement (Denormandie, Malraux, déficit foncier…).
Bon à savoir
Les dividendes, issus d’un investissement en SCPI, sont à indiquer lors de votre déclaration de revenus chaque année.
Comment investir en SCPI ?
Pour acheter des parts de SCPI, vous pouvez faire appel à plusieurs professionnels :
les banques ou les compagnies d'assurance ;
les sociétés de gestion et d'investissement immobilier ;
les conseillers en investissement.
Chez Raizers, vous pouvez souscrire à une ou plusieurs SCPI via votre contrat d'assurance-vie.
Les financements possibles
De la même manière, pour investir en SCPI, vous pouvez opter pour différentes solutions d’achat :
Au comptant via vos économies placées ;
À crédit en souscrivant un prêt immobilier ;
En assurance-vie par l'intermédiaire d'un contrat multisupport ;
En démembrement en faisant l'acquisition de la nue-propriété des SCPI.
Générer des revenus immobiliers passifs avec Raizers
Raizers est une plateforme d’investissement permettant aux particuliers et aux professionnels de soutenir divers projets immobiliers. N’hésitez pas à faire appel à nos experts pour en savoir plus sur les placements SCPI, comme pour faire le point sur votre stratégie d’investissement.