FOCUS SU...I rapporti di copertura dei mutui (LTV, LTC e LTA)

Se avete già investito con Raizers avrete probabilmente sentito parlare dei termini "LTV" (Loan To Value), "LTC" (Loan To Cost) o "LTA" (Loan To Acquisition). Cosa sono esattamente questi rapporti? Come vengono calcolati? Come vanno interpretati?

A quale grado corrisponde la mia garanzia ipotecaria?

Il primo elemento da considerare prima di comprendere i rapporti di copertura è la posizione in classifica della garanzia ipotecaria.

L'ipoteca è una garanzia assunta su un bene immobile, viene iscritta da un notaio e registrata nel registro del catasto. del registro fondiario. Ciò implica due garanzie significative:

1. Per vendere il bene ipotecato, il/i mutuante/i deve/devono acconsentire alla vendita dietro rimborso diretto da parte del notaio;
2. In caso di inadempimento del prestito, l'immobile può essere pignorato. Le ipoteche possono essere registrate in diversi gradi che definiscono la prevalenza del rimborso: il primo grado viene rimborsato per primo e così via per i gradi 2 e 3, se applicabile.

Il valore dei ranghi prioritari deve quindi essere incluso nel calcolo dei coefficienti di copertura.

Prendiamo un caso concreto per spiegarlo: una transazione immobiliare su un edificio che sarà rivenduto in 4 lotti con un valore unitario di 250.000 euro. Il fatturato (il valore della transazione) è quindi di 1 milione di euro. L'edificio viene acquistato per 580.000 euro e l'operatore esegue 170.000 euro di lavori, per un costo di 750.000 euro.

L'ipoteca accesa può essere di grado diverso a seconda della situazione:

Esempio 1: mutuo di^1° grado per un finanziamento Raizer di 600.000 euro e un contributo di capitale proprio di 150.000 euro.

Esempio 2: 2° mutuo per un finanziamento Raizer di 200.000 euro con una banca senior che eroga 350.000 euro e un contributo di capitale proprio di 200.000 euro.

Rapporto prestito/valore o LTV

Il LTV è uno dei principali indici di copertura da considerare quando si prende in considerazione un investimento. Si tratta del valore del prestito rispetto al valore dell'attività a termine. Quanto più basso è il rapporto, tanto migliore è la garanzia, in quanto significa che i proventi della vendita ripagheranno più comodamente il debito contratto.

Esempio 1: il prestito è di 600.000 euro e il fatturato previsto è di 1.000.000 euro.

-> LTV = 600/1000 = 60

Ciò significa che se l'immobile venisse venduto a un prezzo superiore a 600.000 euro, Raizer verrebbe rimborsato per l'intero importo del capitale del prestito.

Esempio 2 : il prestito di secondo grado dei Raizer è di 200.000 euro, la banca presta 350.000 euro di primo grado e il fatturato è di 1.000.000 euro.

-> LTV = (200+350)/1000=55 %.

Contrariamente a quanto si potrebbe immaginare, l'esempio 2 presenta un LTV inferiore perché il debito complessivo è più basso e l'operatore mette a disposizione più capitale proprio. La copertura è migliore.

Tuttavia, è importante ricordare che essere in^seconda posizione significa essere rimborsati dopo la banca. Pertanto, nell'esempio riportato, occorreranno 350.000 euro di vendite per rimborsare la banca, ossia 2 lotti che rappresentano un fatturato di 500.000 euro. Il secondo rango sarà ripagato con il resto del secondo lotto (500-350=150).

Prestito a costo zero o LTC

Il CTA consente di confrontare l'importo del prestito con il costo complessivo del progetto.

Esempio 1: il prestito è di 600.000 euro e il costo dell'acquisto e dei lavori (il prezzo di costo) è di 580.000 euro + 170.000 euro = 750.000 euro.

-> LTC = 600/750 = 80

Esempio 2: il prestito è di 200.000 euro, la banca presta 350.000 euro per lo stesso prezzo di costo di 750.000 euro.

-> LTC = (200+350)/750 = 73%.

Una vendita al costo dell'operazione rappresenta un margine nullo per l'imprenditore. Questo rapporto ci mostra quindi la nostra copertura rispetto al punto di pareggio dell'operazione.

Prestito per acquisizione o LTA

L'LTA corrisponde alla quota di debito del prezzo di acquisizione del bene. Si differenzia dal LTV quando si realizza una plusvalenza sull'immobile (lavori, riabilitazione, vendita con regime fiscale, vendita per taglio, ecc.) Corrisponde al rischio assunto al momento dell'acquisizione.

Infatti, se le azioni per rivalutare l'attività non vengono eseguite per vari motivi, si può valutare l'attività al prezzo di acquisizione e quindi si presume che venga rivenduta allo stesso importo. Anche in questo caso, più basso è il rapporto, migliore è la garanzia . Tuttavia, è comune che questo rapporto sia superiore al 100% nei casi in cui il finanziamento copra l'acquisizione e parte dei lavori.

Esempio 1: il mutuo è di 600.000 euro e il prezzo di acquisto di 580.000 euro.

-> LTA = 600/580 = 103 %.

Esempio 2: il prestito di Raizer è di 200.000 euro, la banca presta 350.000 euro e il prezzo di acquisto è di 580.000 euro.

-> LTA = (200+350)/580 = 95

In questo caso si può ipotizzare che il capitale verrebbe preservato anche se l'appaltatore non eseguisse i lavori previsti.

Ora avete tutte le chiavi per capire questi 3 indici di copertura dei mutui che troverete regolarmente nel contenuto delle operazioni su Raizer.