Crise en ukraine : quels risques pour le crowdfunding immobilier ?

Le 24 février 2022, la Russie est entrée en guerre avec l’Ukraine. Ce conflit, faisant suite à plusieurs mois de tensions politiques entre les deux pays, bouleverse aujourd’hui l’économie mondiale. Un bouleversement qui pourrait impacter une multitude de secteurs et notamment celui de l’immobilier et donc celui du crowdfunding immobilier.

Les impacts de la crise sur le secteur immobilier

Le secteur immobilier est exposé à un certain nombre de risques et l’actualité nous pousse à nous focaliser sur deux grandes typologies de risques qui pourraient l’impacter. Le risque lié aux travaux et donc au coût des matériaux et celui relatif à la commercialisation des biens immobiliers.

1. Risque travaux

La Russie est un fournisseur d’énergie incontournable en Europe, 3^ème producteur mondial de pétrole et 2^ème producteur de gaz. Ces énergies sont nécessaires à la transformation des matières premières nécessaires à la construction de biens immobiliers et à leur transport. Par ailleurs, le pays figure également parmi les 5 premiers producteurs d’acier, de nickel et d’aluminium. Autant de matériaux utilisés sur les chantiers.

Les sanctions économiques et financières prises par la France et plus généralement l’UE à l’encontre de la Russie imposent aux importateurs de matériaux de se tourner vers d’autres régions. L’urgence et l’augmentation de la demande sur ces producteurs risquent d’entraîner une hausse des prix et des retards dans l’avancement des chantiers.

Cela dit, après avoir interrogé des promoteurs immobiliers, ces derniers semblent envisager d’impacter une partie de l’augmentation du coût de revient sur les acquéreurs en augmentant les prix de vente, notamment dans le cadre de vente en bloc aux professionnels. Pour les futures promotions, le prix d’acquisition des fonciers risque d’être impacté à la baisse .

2. Risque de commercialisation

Le contexte actuel pourrait également entraîner des difficultés de commercialisation des opérations immobilières.  En effet, l’augmentation des taux d’intérêt pour les emprunts limite les acquéreurs dans leur possibilité d’acheter et pourrait entraîner une baisse des prix.

Pour certaines typologies de biens notamment les biens très haut de gamme, la limitation des investissements russes peut se faire ressentir. C’est notamment le cas pour les biens d’exception à Paris ou dans le Sud de la France sur lesquels se positionnait habituellement une clientèle russe aisée. Au niveau de Raizers, l’impact de ce risque restera modéré, ces opérations représentant moins de 5% des opérations financées sur la plateforme.

Le principal risque identifié ici est donc un retard dans la commercialisation des biens pouvant retarder le débouclage de l’opération, sa vente et donc le remboursement des investisseurs, avec un coût du financement qui augmente et une éventuelle baisse de prix qui pèserait sur la marge de l’opérateur.

Dans les derniers reportings d’opérations reçus (une centaine d’opérations) en avril 2022, Raizers ne note pas d’impact réel à ce stade.

Les impacts de la crise sur le marché du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier dépend directement du secteur immobilier et les impacts de la crise peuvent s’observer d’une part sur les opérations financées en crowdfunding et d’autre part sur les investisseurs.

Les opérations financées par le crowdfunding

Le risque le plus probable pour le marché du crowdfunding serait un risque de retard dans le paiement des échéances. En effet, comme explicité plus haut, les opérations immobilières pourraient subir des retards de livraison et des difficultés de commercialisation. Les emprunts obligataires pourraient donc être concernés et faire face à des reports d’échéances que ce soit dans le versement des intérêts et/ou dans le remboursement du capital. Cependant, la mise en place de ces reports entraînant des pénalités de retard, les investisseurs verraient leur rentabilité maintenue.

Le risque maximal correspondrait à la mise en défaut d’opérations pour lesquelles les opérateurs n’auraient pas pu couvrir l’augmentation de leur coût de revient malgré l’augmentation de leur prix de vente. Dans ce cas, les garanties mises en place lors de l’emprunt obligataire pourraient être activées afin de recouvrer les sommes dues. En effet Raizers cumule souvent plusieurs garanties telles que des hypothèques de premier ou second rang (selon la couverture), des cautions personnelles notariées, des fiducies suretés, des Garanties à première demande…

La diminution des investisseurs en crowdfunding

L’inflation et l’impact sur la capacité d’épargne des ménages pourraient également entraîner un risque de diminution de la masse d’investisseurs sur le marché du crowdfunding. Cependant, l’immobilier est toujours perçu comme une valeur refuge notamment par rapport aux valeurs boursières qui ont énormément fluctué avec cette crise. Raizers constate depuis le début de l’année une forte augmentation de sa base d’investisseurs justement à la recherche de rendement basé sur des actifs immobiliers en France ou en Europe occidentale.

Les impacts économiques liés à la crise en Ukraine sont, de manière générale, contrebalancés par une tension (pénurie de logements) dans le domaine de l’immobilier ce qui rassure sur l’avenir du secteur. La demande en matière de financement dans l’immobilier, mais également d’investissement, reste ainsi toujours aussi forte.