L’investissement en SCPI (société civile de placement immobilier) via un contrat d’assurance-vie est une solution pour diversifier son patrimoine et faire fructifier son épargne. Bien différent d’un placement SCPI en direct, il présente des spécificités qu’il convient d’appréhender en amont.
- Au lieu de détenir des parts de SCPI et d’être associé, vous souscrivez un contrat d’assurance-vie multisupports, qui comprend des supports SCPI sous la forme d'unités de compte. C’est votre assureur qui possède les parts et gère votre investissement.
- Vous ne percevez pas directement les revenus, générés par la location des actifs immobiliers. Ceux-ci sont capitalisés sur le contrat d’assurance-vie.
- Vous bénéficiez d’une fiscalité plus intéressante (surtout après 8 ans de contrat) que l’imposition sur le revenus fonciers applicable dans le cadre d’une détention de parts SCPI en direct.
- Par contre, le rendement de ce type de placement peut être modéré et limité, par l’assureur s’il choisit de ne redistribuer qu’une partie des dividendes et par la superposition des frais (propres à la SCPI et à l’assurance-vie).
Investir en SCPI : caractéristiques et fonctionnement
L’investissement en SCPI fait partie des outils de gestion et de diversification du patrimoine, permettant de faire fructifier son épargne. Il permet d’investir de façon indirecte dans l’immobilier locatif, en achetant des parts et en devenant associé de la SCPI.
Le rôle de la société de gestion
La SCPI est administrée par une société de gestion, qui collecte l’argent auprès des investisseurs, réalise les opérations immobilières et gère les biens en location.
Les différents types de SCPI
On distingue trois principaux types de SCPI, qui se différencient par leur stratégie d’investissement et la nature de leurs actifs immobiliers.
- La SCPI de rendement vise à générer des revenus locatifs. Elle détient des immeubles, des bureaux ou encore des commerces.
- La SCPI fiscale est reliée à un dispositif fiscal (Denormandie, Malraux, déficit foncier…), qui concerne souvent des biens anciens situés dans des secteurs sauvegardés ou nécessitant d’importantes rénovations. Elle permet de bénéficier de réductions d’impôts.
- La SCPI de plus-value ou de capitalisation a pour objectif de générer un maximum de plus-value au moment de la revente des actifs immobiliers. Elle achète des biens souscotés et les revalorise.
L'investissement en SCPI
Investir en SCPI, c’est acheter des parts d’une société civile de placement immobilier et devenir associé. Ces parts vous permettent d’obtenir des revenus potentiels (appelés dividendes) à hauteur du capital investi. En effet, la SCPI redistribue les recettes générées par la mise en location et la collecte des loyers aux investisseurs de façon mensuelle ou trimestrielle.
Les modes d’acquisition
Vous pouvez acheter des parts de SCPI de différentes manières : au comptant, à crédit ou via un contrat d’assurance-vie. Cette dernière solution est proposée par des établissements bancaires ou des compagnies d’assurance.
Les spécificités du placement SCPI en assurance-vie
Réaliser un investissement SCPI via une assurance-vie s’avère différent d’un placement classique par achat de parts en direct.
SCPI et assurance-vie
Concrètement, vous souscrivez un contrat d’assurance-vie multisupports, qui comprend des supports SCPI sous la forme d'unités de compte, choisis par votre assureur. Par ce biais-là, vous l’autorisez à investir à votre place auprès de SCPI.
Vous ne détenez pas directement les parts, mais des unités de compte. C’est votre assureur qui les possède et qui se charge de reverser les éventuels dividendes auprès des souscripteurs des contrats d’assurance-vie. Il peut ainsi décider de ne redistribuer qu’une partie des gains seulement (entre 85 et 100 % selon les compagnies).
Par ailleurs, vous ne percevez pas directement les dividendes. Ceux-ci sont capitalisés sur le contrat d’assurance-vie.
SCPI en assurance-vie ou en direct : quelles différences ?
En achetant des parts en direct, vous les détenez et vous devenez associé de la SCPI. Vous touchez des revenus mensuellement ou trimestriellement (vous bénéficiez d’un avantage fiscal ou vous obtenez une plus-value selon la nature de la SCPI).
Les dividendes perçus par les parts SCPI en direct sont considérés comme des revenus fonciers et soumis à une imposition spécifique (régime fiscal micro-foncier ou réel). Ceux obtenus via l’assurance-vie dépendent de la fiscalité de l’assurance-vie plus avantageuse que l’imposition des revenus fonciers.
Différences entre SCPI en direct et en assurance-vie
Pourquoi investir en SCPI via une assurance-vie ?
Ce type d’investissement combine les avantages d’un placement en SCPI et ceux de l’assurance-vie. Mais il possède aussi ses propres limites.
Objectifs patrimoniaux
Souscrire une assurance-vie, comprenant ou non des parts de SCPI, répond à différentes stratégies patrimoniales.
Se constituer un capital à moyen ou long terme
L’épargnant ne touche pas aux fonds placés, même s’il peut à tout moment retirer son argent.
Préparer sa retraite
L’épargnant peut compléter sa retraite en réalisant des retraits ou en transformant le capital en rente viagère.
Diversifier son patrimoine
Il est recommandé de ne pas placer l’ensemble de ses économies sur un même type de support d’investissement pour répartir les risques et diminuer la dépendance à un seul marché ou secteur.
Transmettre un capital à la personne de son choix
La clause bénéficiaire permet de désigner une personne qui percevra le capital au moment du décès du souscripteur du contrat d’assurance-vie, en dehors de la succession légale.
Avantages
L’investissement en SCPI via une assurance-vie vous permet d’accéder à l’immobilier locatif, sans avoir à supporter les contraintes de gestion. Cela vous permet aussi de faire fructifier vos économies et de gérer votre patrimoine selon vos objectifs.
Par ailleurs, vous profitez de la fiscalité de l’assurance-vie plus intéressante et d’une bonne liquidité des parts. Si vous voulez annuler votre contrat d’assurance-vie et revendre vos parts de SCPI, la compagnie d’assurance se charge de tout, alors que la revente peut s’avérer longue et complexe dans le cadre d’une détention de parts en direct.
Inconvénients
Le rendement de votre placement peut être modéré par les modalités de votre contrat d’assurance-vie et par les frais de gestion. L’assureur peut choisir de ne redistribuer qu’une partie des dividendes (85 % par exemple). Il convient de bien se renseigner sur les conditions et la rentabilité en amont.
De plus, les frais peuvent représenter une composante importante. D’une part, la société de gestion de la SCPI prélève des frais de gestion, qu’elle déduit systématiquement des revenus locatifs redistribués, ainsi que des frais d’entrée et de sortie. D’autre part, la compagnie d’assurance facture aussi ses prestations de gestion de votre placement.
Enfin, les placements SCPI en assurance-vie ne sont pas nombreux, ce qui réduit le choix et n’aide pas à la comparaison.
Quels sont les frais associés à un investissement en SCPI via un contrat d’assurance-vie ?
Plusieurs frais sont associés à un support SCPI en assurance-vie :
- ceux relatifs à la SCPI : frais de souscription, de gestion annuels et de cession au moment de la revente ;
- ceux de l’assureur : frais d’entrée, d’arbitrage et de gestion.
Cette superposition des frais peut réduire la rentabilité d’un investissement SCPI.
Quels sont les rendements moyens des SCPI en assurance-vie ?
Il convient de se référer au rendement moyen des SCPI. L’assurance-vie n’étant qu’un mode d’accès au placement, elle n’a pas d’incidence sur les performances propres à la SCPI.
Selon l’Aspim (association française des sociétés de placement immobilier), le taux de distribution pondéré par la capitalisation, toutes catégories de SCPI confondues, s’élève à 4,91 %.
Quelle fiscalité pour un investissement en SCPI via une assurance-vie ?
Dans un contrat d’assurance-vie, les gains générés par le support SCPI sont imposés seulement au moment du retrait partiel ou total des sommes disponibles sur le compte (pas d’imposition durant la durée de vie du contrat). Ils sont soumis à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) dont le taux varie selon la durée de placement et le montant des versements dans votre contrat.
Taux du PFU pour les contrats d’assurance-vie
Par ailleurs, après huit années de détention du contrat d’assurance-vie, vous bénéficiez d’un abattement annuel de 4 600 € (ou 9 200 € pour un couple marié ou pacsé soumis à une imposition commune) sur les gains au moment du retrait.
Fiscalité pour la détention SCPI en direct
Les dividendes perçus dans le cadre d’un investissement SCPI en direct sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (par tranche : 11 %, 30 %, 41 % et 45 %) et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Le régime fiscal appliqué dépend du montant brut annuel des revenus fonciers.
- Le régime micro-foncier concerne les recettes inférieures à 15 000 € par an. Il implique un abattement (réduction) forfaitaire de 30 % sur le montant, ce qui fait baisser l’assiette imposable.
- Le régime réel s’applique pour les revenus fonciers supérieurs à 15 000 € par an. Il permet de déduire les charges réelles (travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt…) des dividendes.
Sources