FOCUS ON...Rácios de cobertura do crédito hipotecário (LTV, LTC e LTA)

Se já investiu com a Raizers já terá ouvido falar dos termos "LTV" (Loan To Value), "LTC" (Loan To Cost) ou "LTA" (Loan To Acquisition). O que significam exatamente estes rácios? Como é que são calculados? Como é que devem ser interpretados?

A que nível corresponde a minha garantia hipotecária?

O primeiro aspeto a ter em conta antes de compreender os rácios de cobertura é a classificação da garantia hipotecária.

Ahipoteca é uma garantia constituída sobre um bem imóvel, registada por um notário e inscrita no registo predial. registo predial. Implica duas garantias importantes:

1. Para vender o bem hipotecado, o(s) credor(es) deve(m) concordar com a venda em troca de um reembolso direto pelo notário;
2. Se o empréstimo não for reembolsado, o bem pode ser penhorado. As hipotecas podem ser registadas em diferentes escalões que definem a prevalência do reembolso, sendo o primeiro escalão reembolsado em primeiro lugar e assim sucessivamente para os escalões 2 e 3, se for caso disso.

O valor dos graus de prioridade deve, por conseguinte, ser tido em conta no cálculo dos rácios de cobertura.

Tomemos um exemplo concreto para explicar isto: um negócio imobiliário relativo a um edifício que será revendido em 4 lotes, cada um no valor de 250 000 euros. O volume de negócios (o valor da transação) é, portanto, de 1 milhão de euros. O imóvel é comprado por 580 000 euros e o operador efectua obras no valor de 170 000 euros, o que corresponde a um custo total de 750 000 euros.

A classificação da hipoteca pode ser diferente consoante a situação:

Exemplo 1: Hipoteca de^primeira ordem para um financiamento Raizers de 600 000 euros e uma contribuição de capital próprio de 150 000 euros.

Exemplo 2: Hipoteca de segunda ordem para um financiamento Raizers de 200 000 euros com um empréstimo bancário de primeira ordem de 350 000 euros e uma contribuição de capital próprio de 200 000 euros.

Valor do empréstimo ou LTV

O LTV é um dos principais rácios de cobertura a ter em conta quando se considera um investimento. É o valor do empréstimo em relação ao valor do ativo na data de vencimento. Quanto mais baixo for o rácio, melhor será a segurança, pois significa que o produto da venda será utilizado para reembolsar a dívida de forma mais confortável.

Exemplo 1: o empréstimo é de 600 000 euros e as vendas previstas são de 1 000 000 euros.

-> LTV = 600/1000 = 60

Isto significa que, se o imóvel fosse vendido por mais de 600 000 euros, a Raizers seria reembolsada da totalidade do capital emprestado.

Exemplo 2 : A Raizers tem um empréstimo com segunda garantia de 200 000 euros, o banco tem um empréstimo com primeira garantia de 350 000 euros e as vendas são de 1 000 000 euros.

-> LTV = (200+350)/1000=55%.

Ao contrário do que poderíamos imaginar, o exemplo 2 tem um LTV mais baixo porque a dívida global é mais baixa, com o operador a contribuir com mais capital próprio. A cobertura de risco é melhor.

É importante ter em conta, no entanto, que estar em^2º lugar significa ser reembolsado depois do banco. No exemplo dado, serão necessárias vendas de 350.000 euros para reembolsar o banco, ou seja, 2 lotes que representam vendas de 500.000 euros. O comprador do segundo lugar será reembolsado pelo remanescente do segundo lote (500-350=150).

Empréstimo a custo ou LTC

O LTC permite comparar o montante do empréstimo com o custo global do projeto.

Exemplo 1: o empréstimo é de 600 000 euros e o custo da aquisição e das obras (custo de produção) é de 580 000 euros + 170 000 euros = 750 000 euros.

-> LTC = 600/750 = 80

Exemplo 2: o empréstimo é de 200 000 euros, o banco empresta 350 000 euros pelo mesmo custo de 750 000 euros.

-> LTC = (200+350)/750 = 73%.

Uma venda a preço de custo representa uma margem zero para o empresário. Este rácio mostra a nossa cobertura em relação ao ponto de equilíbrio da operação.

Empréstimo para aquisição ou LTA

O LTV corresponde à parte da dívida no preço de aquisição do bem. Difere do LTV quando se regista uma mais-valia no imóvel (obras, reabilitação, venda em regime fiscal, venda fraccionada, etc.). Corresponde ao risco assumido no momento da aquisição.

Se, por razões diversas, o ativo não for reavaliado, pode ser avaliado ao preço de aquisição e revendido pelo mesmo montante. Mais uma vez, quanto mais baixo for o rácio, melhor será a garantia . No entanto, não é raro que este rácio ultrapasse os 100% quando o financiamento cobre a aquisição e parte das obras.

Exemplo 1: o empréstimo é de 600 000 euros e o preço de compra de 580 000 euros.

-> LTA = 600/580 = 103%.

Exemplo 2: o empréstimo da Raizers é de 200 000 euros, o banco empresta 350 000 euros e o preço de compra é de 580 000 euros.

-> LTA = (200+350)/580 = 95%.

Neste caso, podemos assumir que o capital seria preservado mesmo que o empreiteiro não realizasse o trabalho planeado.

Dispõe agora de todas as chaves para compreender estes 3 rácios de cobertura hipotecária, que encontrará regularmente no conteúdo das transacções na Raizers.