ENFOQUE SOBRE... El bono de finalización (GFA)

Al navegar por los distintos proyectos que se financian en las plataformas de crowdfunding inmobiliario, es posible que se haya topado con el término "GFA". Qué significa exactamente?

1. Definición

La Garantie Financière d'Achèvement (GFA) es un seguro que contratan los promotores inmobiliarios cuando la propiedad se vende bajo el VEFA (para inmuebles de nueva construcción) o VIR (para viviendas antiguas que se vayan a renovar).

En un contrato VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement) o VIR (Vente d'Immeuble à Rénover), el comprador adquiere un inmueble cuya construcción o renovación aún no ha finalizado. Paga el inmueble a medida que avanzan las obras, lo que significa que el operador recurrirá a los fondos a medida que avancen las obras para financiar la siguiente fase.

En este tipo de transacción, existe el riesgo de que el proyecto no se termine. El comprador se encontraría entonces con que es propietario de un inmueble inexistente o inacabado.

Para paliar este problema, entra en juego el GFA. Puede ser proporcionada por un banco o una compañía de seguros, y cubre la financiación de la finalización del desarrollo en caso de incumplimiento por parte del operador. Es obligatorio para los proyectos de desarrollo y corre a cargo del operador. La GFA es una garantía extrínseca que puede adoptar dos formas en función del avance del proyecto.

2. Las dos formas de garantía extrínseca

Las dos formas de garantía extrínseca son la GFA y la Garantie Financière de Remboursement. Esta última consiste en una garantía dada por el promotor al comprador, que asegura el reembolso de los fondos ya pagados si el promotor no puede terminar las obras. Se suscribe al mismo tiempo que la GFA.

Estas dos garantías pueden sustituirse. La Garantía de Reembolso se activará con mayor frecuencia en caso de resolución amistosa o judicial de la venta por no haberse completado la operación, y la GFA en caso de avances significativos en la obra.

3. La cuenta centralizadora

Para garantizar el buen desarrollo del proyecto, la GFA también supervisará y controlará los avances.

Para ello, al inicio de la construcción, se crea una cuenta centralizadora con poder de firma entre el asegurador/banco GFA y el operador. Esta es la cuenta que recibirá los depósitos de los compradores y se utilizará para financiar las obras. Dependiendo del tipo de financiador, puede ser posible obtener un tercer poder de firma para controlar también los reembolsos. Se trata de una garantía interesante para el financiador, ya que significa que él también puede controlar los flujos financieros.

¿Qué significa esto?

En otras palabras, todos los flujos de financiación del proyecto (bancarios, crowdfunding o peticiones de fondos) vinculados a la comercialización se bloquean en una cuenta externa. Todas las solicitudes de pago y las peticiones de fondos salientes deben ser justificadas por el operador, mediante factura o certificado de finalización, en cada fase del proyecto, de acuerdo con el calendario establecido en el contrato de reserva, tradicionalmente de la siguiente manera:

Convocatoria de fondos	Escenario
5 %	Firma de la escritura
25 %	Demolición y movimiento de tierras para cimientos en curso
5 %	Finalización de los cimientos
10 %	Finalización de la planta baja
10 %	Finalización de la 1ª planta
5 %	Finalización de la 2ª planta
5 %	Finalización de la 3ª planta
5 %	Impermeabilización
15 %	Hermético
5 %	Finalización de las particiones de distribución
5 %	Finalización del edificio
5 %	Entrega de llaves
100 %

Antes de liberar los fondos, deben firmarlos el representante de la GFA, el financiador y el operador.

Por tanto, la cuenta centralizadora permite :

1. Seguimiento del progreso de las obras;
2. Seguimiento continuo de la utilización de los flujos financieros vinculados a la operación.

La GFA es una garantía para los compradores que se comprometen a adquirir una vivienda nueva o reformada. En caso de impago por parte del operador, este puede recibir el reembolso de los depósitos abonados durante la fase de puesta en marcha de la promoción, o bien la aseguradora se hará cargo de la finalización de las obras y la entrega de la propiedad terminada al comprador.