Garantizar una transacción inmobiliaria con un fideicomiso de garantía

Amandine Naudin, Directora Jurídica de RAIZERS y Sandro Lamay-Cubeddu, Director de Cuentas de PONO FINANCIAL SOLUTIONS

1. La confianza de seguridad, una garantía flexible

El fideicomiso es una garantía especialmente segura que se adapta bien al crowdfunding inmobiliario porque también es muy flexible, sobre todo cuando se trata de participaciones sociales.

Centrarse en la confianza en la seguridad

Un fideicomiso de garantía es una garantía por la que una persona (el fideicomitente, que puede ser el prestatario o un tercero garante del prestatario) transfiere temporalmente la propiedad de un activo (acciones, bienes inmuebles, bienes muebles) o un derecho sobre un "activo asignado" (el fideicomiso), gestionado y mantenido por un tercero de confianza (el fideicomisario) que actúa en nombre de uno o varios beneficiarios (a menudo los prestamistas), hasta que se reembolse la financiación, momento en el que la propiedad del activo se devuelve automáticamente al fideicomitente.

 

He aquí las ventajas de un fideicomiso:

● Base flexible: el fideicomiso puede cubrir tanto los activos inmobiliarios directos como las participaciones en la sociedad titular de los activos inmobiliarios, o incluso combinar varios tipos de activos dentro de una misma garantía;

● Activación del fideicomiso a elección en caso de impago: el prestamista y el prestatario pueden acordar que el fiduciario/tercero fiduciario active el fideicomiso en beneficio del prestamista, ya sea mediante:
○ la afectación de la totalidad o parte de los activos transferidos al fideicomiso ;
○ la cesión de la totalidad o parte de las participaciones ;
○ la cesión de la totalidad o parte de los activos inmobiliarios subyacentes.

● Diferentes estructuras de fideicomiso posibles: Los activos transferidos al fideicomiso pueden:
○ bien retenerse en manos del fiduciario hasta su reembolso íntegro ;
○ por el contrario, ponerse a disposición del fideicomitente del fideicomiso mientras dure la transacción (en este caso, sólo se transfiere al fideicomiso la propiedad jurídica del activo, el fideicomitente conserva entonces la propiedad económica del activo durante la transacción).

2. La eficacia jurídica del fideicomiso para los inversores en crowdfunding inmobiliario

Para los crowdfunders que financian una operación inmobiliaria, el atractivo del fideicomiso reside en su eficacia en caso de activación.

En concreto, el fideicomiso permite :

● En caso de insolvencia del prestatario, el fideicomiso se activa inmediatamente: el fideicomiso se ejecuta extrajudicialmente (no es necesario acudir a un juez para que se active el fideicomiso, a diferencia de otras garantías como las hipotecas, que requieren un embargo de bienes o una orden judicial) y no se ve afectado por la insolvencia del prestatario.

● Exclusividad sobre el valor del activo pignorado como garantía: los inversores de crowdfunding no sufren la competencia de ningún otro acreedor.

3. La eficacia económica del fideicomiso al servicio de todos

El fideicomiso beneficia tanto al prestamista como al operador inmobiliario: a diferencia del ejercicio de una hipoteca o prenda, las partes acuerdan conjuntamente las condiciones de venta de los activos inmobiliarios o de las acciones de la empresa titular del bien. Además, las partes pueden acordar que el administrador se abstendrá de vender el activo en un mercado deprimido, con el fin de maximizar el valor. Por último, suele ser menos oneroso para el otorgante que una hipoteca.