Investir dans l’immobilier locatif

Investissement locatif en quelques clics, l’épargne du futur ?

L’AMF (Autorité des Marchés Financiers) vient d’autoriser certaines plateformes régulées comme Raizers d’offrir à tous la possibilité d’investir dans biens immobiliers en vue de leur location en direct !

« Raizers a pour ambition de donner l’accès à tous, à partir de 10000€ d’investissement, à un produit d’épargne en immobilier locatif jusqu’alors réservée aux professionnels de l’investissement sur des surfaces commerciales et des achats en bloc de biens résidentiels, en direct. Avec un horizon d’investissement d’au moins 7 ans et des rendements annualisés estimés entre 4% et 8% sur des actifs européens en France, Suisse, Belgique et Luxembourg. », s’enthousiasme Grégoire Linder, fondateur de Raizers.

Jusqu’ici, pour obtenir du rendement locatif, il y avait majoritairement 2 grandes possibilités :

1. Procéder seul ; un parcours compliqué, long et incertain. Cela consiste à rechercher un bien avec des agents immobiliers ou par Internet, sélectionner les biens qui semblent avoir de l’intérêt, faire les visites (parfois nombreuses), négocier un prix, obtenir un prêt bancaire, s’occuper de toutes les démarches administratives (notaire…), rechercher des locataires fiables, payer les charges et les impôts, suivre le paiement des loyers…
2. Investir dans des fonds immobiliers de type SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Simple et rapide, mais moins efficace que prévu ! Des frais à tiroir allant jusqu’à 11.5% de frais d’entrée pour certaines d’entre elles, des frais de gestion annuels élevés venant rogner le rendement et une grande opacité sur les biens acquis.

Désormais, les particuliers et les professionnels de l’investissement vont pouvoir investir en quelques minutes, sans avoir à gérer la logistique liée à la structuration ou à avoir à payer des frais exorbitants.

Il y a une multitude d’intérêts supplémentaires à cette nouvelle épargne :

• La possibilité de décider dans quels biens et quelles régions investir, de diversifier son portefeuille en choisissant d’investir dans plusieurs biens et ainsi d’établir sa propre stratégie d’investissement ;
• Ne pas être exposé à un seul investissement important comme lorsqu’on achète un bien seul ;
• L’accès à une analyse financière détaillée en ligne réalisée par des professionnels, vous permettant de prendre le temps de vous informer et de faire les bons choix ;
• Une souscription en quelques minutes seulement, en restant chez soi ;
• La conservation du pouvoir de décisions liées à son investissement : choix des prestataires, intervenants proposés et décisions de cession du bien immobilier ;
• Le potentiel de réalisation d’une plus-value à terme, non proposé par les SCPI compte tenu des frais pris sur celle-ci !

Les plateformes vont présenter deux grands types d’investissement, avec ou sans effet de levier bancaire (à la carte) :

Voir les produits proposés

Voici comment se présente généralement une opération de A à Z :

Mise en place de l’opération

• Recherche, étude et analyse du bien
• Négociation et signature du compromis de vente
• Signature des devis auprès de tous les intervenants (assurance, banque, gestion locative, comptabilité, etc).

Levée de fonds

• Mise en ligne de l’opération en ligne et collecte des fonds
• Contrôle des investisseurs par la banque et réceptions des paiements
• Obtention du financement bancaire le cas échéant

Clôture de l’opération

• Création de la SAS (société spécialement créée pour porter l’opération) et transfère des fonds dans la structure
• Achat du bien chez le notaire
• Signature des contrats avec l’ensemble des intervenants

Gestion administrative post-collecte de l’investissement

• La société Raizers présidera holding SAS. Elle gère son organisation, notamment les assemblées générales et sera force de proposition aux actionnaires quant au devenir de leur investissement immobilier.
• Gestion des flux retours (dividendes), paiement des impôts et charges sociales, imprimé fiscal unique, etc. Pour l’ensemble de ces missions
• La gestion du bien peut être organisée par une agence locale spécialiste du secteur et gère les locataires, les frais sont généralement de l’ordre de 5% HT des loyers perçus annuellement
• Reporting détaillé de l’état locatif – valorisation annuelle des actifs

Reste une question centrale, comment faire pour revendre les parts d’immeuble !

« Il faut bien comprendre ici que l’investisseur est propriétaire du bien ou plus précisément co-propriétaire via la holding d’investissement. Il y a donc 2 possibilités, soit les investisseurs décident à +50% des voix (lors de l’assemblée annuelle) de vendre l’immeuble et de récupérer les fruits de leur investissement soit, l’investisseur décide de proposer aux autres copropriétaires (ou des personnes externes) de racheter leurs actions du bien immobilier. », commente Maxime Pallain, co-fondateur de RAIZERS. « Finalement, cette nouvelle pratique d’investissement ne réinvente pas la finance, elle ne fait qu’ouvrir au plus grand nombre un marché secrètement conservé par les investisseurs institutionnels.

Maxime Pallain – Cofondateur de Raizers

m.pallain@raizers.com

+41 22 575 27 27

ATTENTION, l’investissement dans des titres financiers émis par des sociétés non cotées comporte des risques spécifiques. Lorsque vous investissez en capital : un risque de perte de capital partiel ou total ; un risque d’illiquidité : la durée de l’investissement ne peut pas être garantie ; le retour sur investissement dépend également de la réussite du projet financé. Lorsque vous investissez en emprunt obligataire : un risque d’illiquidité : vous ne serez peut-être pas en mesure de céder les obligations détenues au moment souhaité ; un risque politique, de nouvelles restrictions fiscales pouvant être appliquées ; un risque d’inflation, réduisant le rendement ; ainsi qu’un risque de défaillance de la société émettrice. Plus le taux est élevé, plus le risque est élevé. Le rendement annoncé est présenté hors fiscalité et frais éventuels.