SIC e IVA: o que precisa de saber antes de investir

Ao considerar investir em imóveis através de uma sociedade imobiliária sem fins lucrativos (SCI), a questão do IVA é fundamental e não deve ser descurada, nomeadamente no caso dos arrendamentos mobilados. Embora as SCI sejam frequentemente utilizadas para otimizar a gestão de activos e facilitar a transferência de um imóvel, estão sujeitas a regras fiscais específicas que podem ter um impacto na rentabilidade do investimento. Este artigo analisa as principais implicações do IVA para um ICE e as precauções a tomar antes de investir.

O SIC e o seu sistema fiscal

Uma SCI é uma estrutura jurídica que permite a vários parceiros deter e gerir um ou mais imóveis. Por defeito, uma SCI está sujeita ao imposto sobre o rendimento (impôt sur le revenu - IR), mas pode também optar por pagar o imposto sobre as sociedades (impôt sur les sociétés - IS) em determinadas condições.

No que diz respeito ao IVA, as SCI estão em princípio isentas quando exercem uma atividade de arrendamento simples (ou seja, sem qualquer mobiliário ou serviços associados). Contudo, certas transacções imobiliárias podem levar a que a empresa seja sujeita a IVA, o que pode ter consequências para o tratamento fiscal da empresa e dos seus sócios.

A SCI e o aluguer mobilado um caso especial

A locação mobilada é uma atividade com obrigações específicas em matéria de IVA. Ao contrário do arrendamento de imóveis simples, é considerada uma atividade comercial, o que tem um impacto direto no regime fiscal da LIC. Saiba mais sobre este assunto

1. Incompatibilidade entre o SIC e o arrendamento mobilado Um SIC cujo objeto principal é o locação mobilada perde o seu estatuto civil e pode ser reclassificada como sociedade comercial. Isto significa que poderá estar sujeita ao imposto sobre as sociedades (impôt sur les sociétés - IS), com consequências fiscais significativas, nomeadamente na tributação das mais-valias aquando da revenda do imóvel.
2. IVA e alugueres mobilados Em princípio, os alugueres mobilados estão isentos de IVA, exceto em certos casos específicos:
   • Se o aluguer incluir serviços de hotel (pequeno-almoço, limpeza regular, receção, etc.).
   • Se o imóvel estiver situado numa residência de serviços (residência de estudantes, residência sénior, residência turística). Nestes casos, o IVA é aplicável à taxa de 10% ou 20%, consoante os serviços prestados.

O impacto do IVA no investimento em SIC

Se uma SCI estiver sujeita a IVA, pode recuperar o IVA sobre obras e aquisições, o que pode representar uma vantagem financeira significativa. Contudo, esta recuperação do IVA está condicionada à cobrança do IVA pela empresa sobre as suas receitas de aluguer, o que pode ter um impacto na rentabilidade do aluguer.

Vantagens e desvantagens da obrigação de pagamento do IVA

Vantagens :

• O IVA pode ser recuperado em compras e obras.
• Melhor otimização fiscal para certos tipos de investimento (residências com serviços, por exemplo).

Desvantagens:

• Obrigação de cobrar IVA sobre as rendas, o que pode reduzir o atrativo para os inquilinos individuais.
• Formalidades administrativas e contabilísticas mais complexas.
• Risco de reclassificação da SCI como sociedade comercial e de transição para o imposto sobre as sociedades.

Que precauções devo tomar antes de investir?

Antes de criar uma sociedade de investimento imobiliário (SCI) para um projeto imobiliário que inclua o arrendamento mobilado, é essencial avaliar as consequências fiscais e jurídicas. Eis algumas recomendações:

• Analisar a natureza do projeto: se o objetivo é arrendar um alojamento mobilado, pode ser mais interessante optar por outra estrutura jurídica, como uma sociedade anónima familiar (SARL) ou uma sociedade unipessoal.
• Consultar um revisor oficial de contas ou um advogado fiscal para antecipar o impacto fiscal e evitar ser reclassificado como sociedade comercial.
• Estudar os regimes fiscais disponíveis e verificar se o IVA pode ser uma alavanca de otimização ou um travão à rentabilidade.
• Certifique-se de que os acordos legais são adequados ao tipo de propriedade e ao tipo de aluguer previsto.

Conclusão

Há muitas vantagens em investir através de uma sociedade imobiliária sem fins lucrativos (SCI), mas a questão do IVA e dos arrendamentos mobilados requer uma atenção especial. Uma vez que os arrendamentos mobilados podem levar a SCI a tornar-se uma entidade comercial e a ficar sujeita ao imposto sobre o rendimento das pessoas colectivas, é crucial antecipar estes impactos antes de estruturar um projeto de investimento. Ao obter o aconselhamento adequado e ao estudar as opções fiscais disponíveis, pode otimizar o seu investimento imobiliário, evitando as armadilhas fiscais.