As vantagens e desvantagens de um imóvel mobilado ou não mobilado para arrendamento

L'aluguer de imóveis em França oferece aos investidores duas opções principais: o arrendamento mobilado e o arrendamento não mobilado. Estes dois tipos de arrendamento apresentam vantagens e desvantagens distintas, tanto para os proprietários como para os inquilinos. Compreender estas diferenças é essencial para fazer uma escolha informada, uma vez que podem ter implicações na rentabilidade do imóvel, na flexibilidade do arrendamento e nos aspectos fiscais e jurídicos.

1. Aluguer mobilado

Definição

O arrendamento mobilado consiste em oferecer um alojamento equipado com todo o mobiliário necessário para a vida quotidiana do inquilino. Por lei, o alojamento deve incluir um certo número de elementosessenciais, como móveis, electrodomésticos, utensílios de cozinha, roupa de cama, etc. O objetivo é permitir que o inquilino se mude sem ter de comprar mobiliário adicional. O objetivo é permitir que o inquilino se mude sem ter de comprar mobiliário adicional.

Benefícios

1. Rendas mais elevadas

Uma das principais vantagens do aluguer de um alojamento mobilado é a possibilidade de fixar rendas mais elevadas. Os alojamentos mobilados, sobretudo nas grandes cidades e nas zonas turísticas, são muitas vezes procurados por estudantes, jovens profissionais ou profissionais em missão temporária. Por conseguinte, os proprietários podem geralmente cobrar entre 10% e 30% mais do que por um alojamento equivalente não mobilado.

2. Contratos de arrendamento mais curtos e mais flexíveis

Os arrendamentos mobilados são frequentemente mais curtos, com um prazo legal mínimo de 1 ano para os arrendamentos normais, ou de 9 meses para os estudantes. Esta flexibilidade facilita a adaptação dos proprietários às alterações do mercado ou a recuperação mais rápida do seu imóvel para uso pessoal.

3. Benefícios fiscais atractivos

Ao optarem pelo aluguer de alojamentos mobilados, os proprietários podem beneficiar deum regime fiscal mais favorável. Podem escolher entre dois sistemas: o sistema micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) e o sistema real. O primeiro prevê uma dedução fixa de 50% sobre os rendimentos do aluguer, enquanto o segundo permite deduzir um grande número de despesas (amortização do mobiliário, obras, etc.), o que pode reduzir significativamente a tributação.

4. Crescimento da procura

A procura de alojamentos mobilados está a aumentar constantemente, sobretudo nas zonas urbanas. Os jovens profissionais, os expatriados e os profissionais em missão preferem frequentemente alojamentos totalmente equipados devido à sua flexibilidade e conforto.

Desvantagens

1. Custos de manutenção mais elevados

Os proprietários de alojamentos mobilados têm regularmente de substituir ou reparar mobiliário e electrodomésticos. Isto pode representar um custo significativo, especialmente se o inquilino não for muito cuidadoso. A gestão da manutenção é, por conseguinte, mais morosa e onerosa do que num alojamento não mobilado.

2. Rotatividade mais frequente

O carácter temporário dos arrendamentos mobilados pode levar a uma grande rotação dos inquilinos, o que implica períodos de desocupação mais frequentes. Este facto gera custos adicionais (inventário, renovação, procura de novos inquilinos) e um risco acrescido de não arrendar o imóvel durante determinados períodos.

2. Gestão mais complexa

O investidor deve assegurar-se de que o imóvel satisfaz as normas de conforto exigidas por lei. Além disso, a gestão dos equipamentos, dos seguros e dos eventuais litígios pode revelar-se mais complexa do que no caso dos alugueres não mobilados.

2. Aluguer sem mobília

Definição

O arrendamento sem mobília, ou vazio, significa arrendar um imóvel sem mobília, à exceção do equipamento básico, como a cozinha e as instalações sanitárias. O inquilino é responsável por trazer o seu próprio mobiliário e equipamento.

Benefícios

1. Maior estabilidade das rendas

Os contratos de arrendamento não mobilados têm uma duração mínima de 3 anos, o que oferece uma maior estabilidade ao senhorio. Os inquilinos não mobilados tendem a ficar mais tempo, uma vez que tendem a instalar-se de forma mais permanente. Isto reduz o risco de vagas e os custos associados à procura de novos inquilinos.

2. Menos gestão e manutenção

Ao contrário do aluguer mobilado, o proprietário de um imóvel não mobilado não tem de se preocupar com a manutenção dos móveis e dos electrodomésticos. Isto simplifica a gestão quotidiana e reduz os custos de manutenção. As obrigações limitam-se à estrutura do imóvel e aos equipamentos essenciais.

3. Rendimentos de aluguer estáveis

Embora as rendas sejam geralmente mais baixas do que as dos alojamentos mobilados, a estabilidade dos inquilinos garante frequentemente uma renda mais previsível. O senhorio pode contar com um fluxo de caixa mais regular, sem ter de lidar com as frequentes interrupções associadas às mudanças de inquilinos.

4. Sistema fiscal vantajoso

No caso de alugueres não mobilados, o proprietário está sujeito ao regime de propriedade. Pode optar pelo regime de micro-fonciário, com uma dedução fixa de 30% sobre os rendimentos do aluguer, ou pelo regime real, que lhe permite deduzir um grande número de despesas (obras, juros de empréstimos, despesas de gestão, etc.).

Desvantagens

1. Rendas mais baixas

As rendas dos imóveis não mobilados são geralmente mais baixas do que as dos imóveis mobilados, uma vez que o inquilino é responsável por mobilar o imóvel e, muitas vezes, muda-se por um longo período. Este facto pode limitar a rentabilidade do investimento, especialmente em zonas onde as rendas são limitadas ou sujeitas a uma forte concorrência.

2. Restrições de terminação mais rigorosas

Os senhorios de imóveis não mobilados estão sujeitos a regras mais rigorosas no que se refere à rescisão do contrato de arrendamento. Por exemplo, é mais difícil recuperar o imóvel antes do fim do contrato, exceto em caso de venda ou de uso pessoal, e mesmo assim o prazo de pré-aviso é mais longo (6 meses contra 3 meses para um arrendamento mobilado).

3. Menor flexibilidade

O prazo mais longo do contrato de arrendamento significa que o senhorio tem menos flexibilidade para ajustar as rendas em alta de acordo com o mercado. Além disso, é mais difícil mudar rapidamente de inquilino ou vender o imóvel sem esperar pelo fim do contrato de arrendamento.

3. Implicações fiscais e jurídicas

Fiscalidade

Como já foi referido, o arrendamento mobilado é abrangido pelo regime BIC, enquanto o arrendamento não mobilado é abrangido pelo regime imobiliário. A escolha entre estes regimes depende da situação pessoal do proprietário, mas é importante notar que o regime imobiliário, que está disponível para ambos os tipos de arrendamento, permite otimizar os encargos e as amortizações para reduzir a tributação.

Regulamentos

O arrendamento mobilado está sujeito a obrigações específicas, nomeadamente no que diz respeito à qualidade do mobiliário. Além disso, o contrato de arrendamento e as condições de rescisão são diferentes. Os inquilinos de imóveis mobilados têm um prazo de pré-aviso mais curto (1 mês), enquanto os inquilinos de imóveis não mobilados têm, em geral, de dar um pré-aviso de 3 meses. Para o senhorio, os condicionalismos também são diferentes, nomeadamente no que se refere ao tempo necessário para recuperar o imóvel.

Conclusão

A escolha entre arrendamento mobilado e não mobilado depende dos objectivos do investidor. O arrendamento mobilado oferece uma maior flexibilidade e rendas mais elevadas, mas exige uma gestão mais ativa. O arrendamento não mobilado, por outro lado, oferece uma maior estabilidade de rendas e uma gestão mais simples, mas com rendimentos potencialmente mais baixos. É essencial considerar os aspectos fiscais, os condicionalismos legais e as condições de mercado antes de se decidir por uma ou outra opção.