Le caratteristiche tecniche delle transazioni immobiliari in Portogallo

Il crowdfunding immobiliare sta diventando più europeo con l'introduzione di un passaporto europeo per tutte le piattaforme del settore. Raizers sta puntando anche su nuovi Paesi, come il Portogallo. Trattandosi di un nuovo mercato, la questione solleva una serie di interrogativi. Diamo un'occhiata più da vicino ai permessi di costruzione in Portogallo e alle specificità, passo dopo passo, per uno sviluppatore.

Pedidos de Informação Prévia (PIP) - Certificato di pianificazione preliminare

Nella maggior parte dei casi, prima di richiedere la licenza edilizia, un'operazione è soggetta a unarichiesta di informazioni preliminari(pedidos de informação prévia - PIP). Questa richiesta di informazioni corrisponde al Certificat d'Urbanisme francese. È molto più comune in Portogallo che in Francia, anche se non è obbligatoria come in Francia.

Sono possibili due tipi di PIP: il PIP semplice e il PIP rinforzato:

• Il PIP semplice corrisponde a una semplice richiesta relativa alla capacità di un immobile di ricevere uno sviluppo immobiliare.
• Il PIP rafforzato corrisponde a una vera e propria richiesta, che comprende tutte le informazioni incluse nel permesso (volume, ubicazione, progetto architettonico, reti, ecc.). L'ottenimento di questo PIP rafforzato è un primo passo decisivo in un progetto di sviluppo immobiliare in Portogallo, anche se non è obbligatorio.

Le autorità hanno 20 giorni (30 giorni per un PIP rafforzato) per rispondere a questa richiesta. Va notato che in Portogallo i termini concessi alle autorità sono i cosiddetti "termini d'ordine". Ciò significa che non ci sono conseguenze legali per il mancato rispetto di questa scadenza. Il silenzio dell'amministrazione entro i termini sopra e sotto indicati non costituisce accettazione, a differenza di quanto avviene in Francia. Ciò significa che queste scadenze possono essere superate dalle autorità senza alcuna conseguenza legale. D'altra parte, gli operatori devono rispettare le scadenze fissate per ogni fase, altrimenti l'esistenza di autorizzazioni precedentemente ottenute sarà messa in discussione.

L'ottenimento del solo PIP, anche se potenziato, non fornisce sufficienti rassicurazioni per le operazioni proposte su Raizer, motivo per cui nessun progetto sarà finanziato sulla piattaforma solo sulla base del PIP, anche se si dice "potenziato".

Progetto di architettura - Progetto di architettura

La richiesta di concessione edilizia inizia con la presentazione del progetto architettonico(projecto de arquitectura), che comprende tutte le informazioni visive sul progetto (ubicazione, aspetto esterno dell'edificio, integrazione urbana e paesaggistica, uso dell'edificio, ecc.) Questa è la fase più decisiva, in quanto è quella più soggetta a modifiche da parte delle autorità portoghesi.

Le autorità hanno 30 giorni di tempo dalla data di presentazione della domanda. Se la domanda viene accettata, l'operatore ha 6 mesi di tempo per presentare il progetto di specialità, che è la fase successiva del processo amministrativo portoghese.

Progetto di specialità - Progetto di specialità

Il progetto di specialità è una fase tecnica che non influisce sul progetto architettonico. È obbligatorio ma non decisivo per ottenere il permesso finale. Le autorità hanno 45 giorni di tempo per deliberare e approvare il progetto.

Il progetto di specialità(projecto das especialidades) comprende tutte le informazioni tecniche del progetto (studi tecnici, materiali, fondazioni, ecc.). Questa domanda viene rifiutata molto raramente. Tuttavia, possono essere richieste delle modifiche.

Alvara de construçao - Ottenimento del permesso finale

L'operatore ha poi un anno di tempo per richiedere il permesso finale ("alvara de construçao") una volta che il progetto è stato approvato dalle autorità competenti. Questo documento combina i primi due permessi in un unico documento, simile al permesso di costruzione francese. È il documento che conclude le procedure amministrative di un progetto immobiliare in Portogallo.

Se le due autorizzazioni precedenti sono state accettate, ottenere l'alvara è solo una formalità.

L'amministrazione ha 30 giorni di tempo per rispondere a tale richiesta.

Autorizzazione all'utilizzo - Autorizzazione all'uso

Al termine del progetto, l'operatore deve richiedere un permesso di progettazione finale, l'autorizzazione all'uso(autorização de utilização). Questa autorizzazione finale, che giunge al termine del progetto, certifica che il progetto è stato completato con successo, in conformità con le varie autorizzazioni sopra elencate (progetto architettonico, progetto di specialità e permesso finale).

Questo documento conferma la chiusura dello sviluppo e consente all'operatore di trasferire la proprietà dei lotti. Senza questa autorizzazione, gli acquirenti non sarebbero autorizzati a occupare l'immobile. L'occupazione dell'edificio è vietata fino all'ottenimento di questa autorizzazione.

Queste informazioni vi aiuteranno ad analizzare le operazioni portoghesi presentate su Raizer.

 

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